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人民日报:"造城"吹出多少泡沫
发布者:来自网络 发布时间:13-09-03次

核心阅读

  近日,记者在采访中发现,一些城市在新型城镇化建造中热衷于造“新城”,动辄规划数十平方公里的新区、新城。不可否认,城镇化进程使更多人享受到城市生活的便利。然而,由于缺乏合理规划,不少“新城”成为“空城”。房地产泡沫蔓延的风险、土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐忧,也渐渐浮现。

  “一线海景”、“拎包入住”……8月28日,记者在某海滨小镇看到,东西长达21.3公里的滨海大道靠山一侧,已经开发建造了200多个楼盘。虽然天气闷热,却没有海滨度假区的人流和喧哗。

  记者走进某小区,发现小区内的棋牌室、蛋糕店、理发店全部大门紧闭,唯一营业的商铺是一家房屋中介企业。一位劳动人员说,这个拥有5000余套住宅的小区现在入住率不足20%。邻近小区的一位居民也反映,即便在旺季,他居住的小区入住率也不过三成,“住了几年一直没有集中供暖,因为秋冬季节连20%的入住率都无法达到。”

  空置率高,配套设施不齐全,业主纷纷抛弃新城

  在东部一省份的某县,记者了解到,新城5平方公里的建成区内,居住人口仅三四万;建成5年的住宅区,入住率不到三成;建成8年的商业街上,店铺大门紧闭。一位干部告诉记者,去年该县成立了新城繁荣办公室,“就为了处置人气问题”。

  空置率高的同时,还有很多业主准备抛弃新城 

  在某海滨小镇,地产中介小徐告诉记者,小镇海景地产过度开发,房价上涨十分缓慢。这两年,不少炒房客大量甩房;而一些购置住宅用于养老、度假的业主,也因配套设施不齐全选择抛房。

  类似情况,也产生在北方一个号称“中国第一生态城”的新区。“我多少钱买的多少钱卖给你,只要不赔钱就行。”几年前在生态城买了房子的曹女士说:“买这房子悔恨死了,附近什么配套设施也没有,想卖也卖不掉。”

  这座生态城总体规划80平方公里,拟打造成世界一流的生态宜居城市。然而,8月28日,记者在这里看到,一片尚未建成的别墅区早已停工,铁栅栏锈迹斑斑,建材凌乱地堆放在地,规划中2017年建成学校、医院的目标毫无眉目。

  一位和生态城有业务往来的银行劳动人员说:“地方政府的如意算盘打错了,生态城周边是填海吹沙造的地,地方政府以为把地造出来,就可以卖大价钱了。但没想到根本没有人来生活,结果花巨资造了个无人岛。”

 新城建造严重依赖土地财政,GDP导向催生“造城”热情

  新城建造往往耗资巨大,那么,巨额资金从哪里来呢?

  记者了解到,新城建造中,卖地建城成为一种常见的开发模式。卖地获得土地出让金;银行贷款,抵押靠土地;融资、还债也靠土地——一切都来自土地。

  以某县为例,新城于2005年启动建造,规划面积14平方公里,除此之外,还有一个2.97平方公里的片区是经过围填海建造的,筹划投入16亿元。该项目2017年报批,2017年开工建造,至今都是政府在投资。

  该县一位干部告诉记者,当地为新城筹措建造资金,首要经过由一家国资企业融资,建造基础设施,然后出售土地递次开发的方式。

  “比如说,大家老城区政府大楼的土地值100万一亩,而新城只有40万每亩,那么经过置换就可以处置盖楼资金不足的问题。”那块围填海的片区,“整个人工岛占地4500亩,如果能有3000亩土地出售,按100万元一亩的价格计算,将来光土地收益就可达30亿元,资金应该不成问题。”对于未来的收益,当地干部很有信心。

  为了建造新城,不少地方不惜承担债务。专家剖析说,地方利益和以GDP为导向的发展思路是“造城”的重要动机:借新城建造推动土地升值,地方政府获得高额土地出让金;大规模的基础设施建造带动投资,拉动GDP增长,也是漂亮的政绩。

  “你当市长,建了项目大家都看得到,花了多少钱或者欠了多少钱,一般没人追究。”一位专家直言:“前任市长建项目,配套设施还没建人就调走了,继任市长不愿管,只管上新项目。新城越建越大,配套却不健全,就更发展不起来。”

  中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅说,对地方官员来说,建新城的资金来自财政收入、银行贷款等,不是自己的钱;而且现在出口低迷,消费不或许在短时间内有大的增长,投资拉动GDP增长的作用比较关键,所以地方政府对投资的冲动就更大一些。至于决策方面,一些政府官员不懂投资,项目不经过科学论证就上马,造就了不少“拍脑袋”的新城、新区。

  透支经济发展潜力,地方政府债务高企,房地产泡沫蔓延

  “造城”,在一些地方热火朝天地实行。但上述种种迹象表明,“造城”并没有给很多地方带来预期的繁荣。

  有地方干部告诉记者,“造城”资金严重依赖土地财政,但新城建成数年,工商业发展不起来,居民区入住率又低,资金无法回流,地方压力极大。

  “这很让人担忧”,王梅说,城市大小应取决于有没有规模效应。现在很多地方建的新城,既没有足够的人口聚集效应,也没有交通枢纽或者产业支撑,“在没有合理动态需求的前提下,为了建造而建造,很多是面子工程,造成投资无效、资源浪费,透支了经济发展的潜力,地方政府债务高企。”

  审计署日前公布的审计结果显示,随着土地出让收入增幅下降,地方偿债压力也在加大。2017年底,4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍。

  房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。记者在调查中发现,一些三、四线城市建造虽然投资巨大,但产业空心,市场需求不足,只能留下大量烂尾项目。

  “局部三线城市和四线城市、县城再按这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度时会导致崩盘。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说。

  “新城建造其实有很成功的例子,比如上海的浦东”,王梅说,关键在于要科学论证。一些中西部城市,三、四线城市都是人口流出的地方,“这些地方再建一个新城,不是浪费吗?”

  卖地建房的开发模式,加上规划缺失、供过于求、配套不足,除了催生房地产泡沫,加重地方对土地财政的依赖,还消耗着有限的土地资源,“上届政府卖下届政府的地”的现象在一些地方非常突出。此外,一位专家指出,局部地方政府将城镇化看成一次圈地“良机”,以新城建造的名义,将大量农业用地划为建造用地,造成土地使用效率下降,侵占耕地、侵害农民利益的情况也时有产生。

  盲目“造城”脱离了城镇化本意,新城建造应回归以人为本

  记者注意到,不少地方在建造新城时,都有意无意地以推动新型城镇化建造为契机,将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。采访中,多位专家指出,这种做法绝不是城镇化的本意。

  不久前举行的中央政治局会议提议,积极稳妥推动以人为核心的新型城镇化。中央也多次强调,城镇化要放在与工业化、讯息化、农业现代化同步推动的发展视野中来谋划。

  “城镇化的问题核心是改革,而不是投资。”李铁说,要在城镇化的过程中注重从数量型增长向质量型增长的转变,从粗放扩张型发展向资源集约型发展转变,要强调以人为本的发展观。

  “与其造新城,不如把现有的城市变得更好,”王梅认为,很多地方应该考虑的是提高现有城市的质量和承载能力,增加其规模效应,而不是去摊大饼。

  至于新城建造,同样要回到以人为本的道路上来,与产业规划相结合,综合考虑现实需求和未来发展。

  王梅认为,遏制不理性的新城建造,首先要有透明的决策机制和监督机制,让土地资源的开发受到监督。其次,要改变官员提拔时以GDP为首要考核目标的问题,政府的绩效应成为考核的核心。此外,要提高官员的执政能力,特别是选择、监控和办理项目的能力。“新城需不需要建,建多大?建的标准要多高?都要经过充分、细致的调研论证。”

  城镇化不是盲目“造城”。记者采访过程中,多位专家提醒,“贪大求快、盲目‘造城’之风有或许造成巨大的浪费和风险,需要及时加以遏制。”

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