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保利地产城镇化实践:南海新城样本
发布者:来自网络 发布时间:13-08-30次

  广东佛山千灯湖畔,一个城市新中心已颇具规模。

  2005年,保利地产(行情 股吧 买卖点)以1.4亿元将佛山南海区千灯湖景区三幅地块收入囊中。8年之后,五星级保利洲际酒店、保利水城购物中心、保利一号公馆等标杆性酒店、商业、住宅物业在这里拔地而起,千灯湖生活圈就此形成。

  在政府的规划前提下,包括保利地产在内从事城市综合(行情 专区)运营的房地产(行情 专区)开发商的进入,加速了当地城市化进程。

  “保利地产就是给这里造一个真正意义上的中心,吸引人口和产业进驻。”保利地产副总经理胡在新认为,保利模式并不是简单的造新城,而是侧重于对城市的改造与功能提高。

  拓荒者

  2005年的千灯湖景区风光旖旎,但远未如今日这般繁华。“在保利来到之前,这里只是城市景观公园。”胡在新说,8年前保利来到千灯湖时,此处仍显荒凉。

  据了解,早在10年前佛山千灯湖就已经完成区域规划,开始招商引资。但在保利之前,没有其他房地产开发商愿意进驻。

  彼时,千灯湖区域开发配套比较滞后,广东省高新金融办事区的规划尚未提上议事日程。千灯湖规划中包含的酒店、购物中心等商业项目,对资金要求高,开发周期长。因此,有业内人士认为保利地产2005年的进入是一场“冒险”。

  胡在新坦承,最开始进入千灯湖区域,是看好该区域未来发展前景,下定决心“拓荒”。“佛山当时还没有城市中心,而千灯湖具备了优良的定位和规划前景。”保利地产挂牌取得的千灯湖启动地块占地近17万平方米,处在南海新城中轴线的核心位置,也是南海区规划新中心商务区的核心项目;此后,保利地产陆续取得附近地块共80余万平方米。

  不过,作为“拓荒者”有着许多先发优势。这块区域是处女地,地价当时相对便宜;政府在满足控规和出让规划要求前提下,给予企业很大的自主性:政府着力健全前期配套与初步规划,而不干涉土地使用细节,先期进入的开发商在市政配套上也可以提议自己的意见等。“对于新城,有些企业会选择储存土地,坐享土地价值本身上涨的红利。但在大家看来,只有塑造区域标杆、快速开发,真正带动一个区域的发展,才能与区域协同分享投资回报”,胡在新说,保利地产拿到上述地块后马上着手开发,同期开工量高达60万平方米,极大带动了区域发展进程。

  5-8年后,这些回报逐一兑现。除了住宅贡献的利润外,保利地产在千灯湖运营的商业项目也全面进入收获期。以保利水城为例,2017年保利水城招商率稳定在98%,开业率96%,新签约商户租金同比增长20%,主力店永旺超市的营业额在华南区域排名第5位,购物中心全年营业收入接近10亿元,同比增长18%。

  在此过程中,政府扮演着重要角色。政府在取得土地出让金等收入后,又迅速投入到市政配套中,这对南海新城项目的推动大有裨益。

  差异化开发

  住宅,是保利地产南海新城建造的“排头兵”。

  保利地产千灯湖片区项目商住平均配比大概是3比7,住宅业务占七成。商业、住宅项目同时开工建造。商业项目的建造周期是住宅的两到三倍。“住宅从拿地到开工,一般只需一年,直到竣工,总共只需两年到两年半的时间。住宅开工时,商业项目还处于设计阶段。” 保利地产华南企业副总经理张亮先容说。

  保利水城的总经理钟德辉回忆,当时商业项目遇到很大困难,首当其冲即是定位。那时佛山商业地产受广州、香港等地的冲击非常严重,佛山的购买力外流很利害;而政府之前给该区域的定位是RBD(休闲商务区),但保利发现这不是特色,难以跟其他区域竞争。

  保利地产认识到,城市定位需要差异化,只有差异化才是竞争力。2007年7月,在保利参与之下,广东省金融高新技术办事区在千灯湖授牌成立,区域功能定位就此改变。与此同时,渣打银行(行情 专区)、汇丰环球客服等多家国际金融机构入驻,粤港·金融科技园也在此设立,千灯湖片区发展进入一个新阶段。彼时,保利的商业、住宅产品成为该片区最早的配套,办事辐射范围逐步扩大。

  2009年4月,保利水城购物中心开门营业。投资10亿,总建筑面积15万平方米,这是国内第一个推出“水城”概念的大型综合性购物中心,也是保利地产首度进驻佛山的城市地标性项目。

  然而保利水城的招商并非一帆风顺。钟德辉先容,引入日本永旺百货入驻时,对方几次犹豫,因为对方开店首先要衡量购物中心和卖场直接辐射的人群数量,当时完全达不到要求。“大家就延长免租期,在硬件设施上给它一些补贴,” 钟德辉说。

  2017年前后,南海新城初具规模,吸引了更多开发商入驻,如中海外、招商、万达、新加坡丰树集团等。2017年6月,万达首次进军佛山市场,在千灯湖拿下了一块占地面积9.6万平方米的商住用地,总价20.36亿元。

  南海新城持续受热捧,地价也随之连年上涨,连保利也无力再拿。“短短几年时间,楼面地价从三四千元涨到七八千元,这个区域大家建了这么多好的设施后,最后大家自己都拿不到地了。”张亮感叹。他坦言,南海新城此刻的发展态势已超出自己的预期。

  产业与人

  有人就有一切。今年以来中央高层一再强调,新型城镇化的核心是人的城镇化。

  胡在新指出,在包括佛山在内的任何城市,不管是产业升级还是区域发展,关键在于人。“因为中小城市不缺地,缺的是人。”要打造一个新城,就是要把人们的衣食住行实实在在安排好,在一个行政区域里实现基础配套设施的更新换代,才能吸引到人。

  胡在新指出,保利地产首先把自己当成一个配套商,既然城市中心要吸引起载体——人,就需要前期配套,保利地产用当时最高的标准做了一个酒店,并且在保利水城的招商中采纳了免租等方式给予协作伙伴信心。

  其次,南海新城建造过程中,保利地产持续地主动去参与这个区域的定位,实行微调,以便引入合适的产业。南海新城金融办事区的初级规划,都是保利找企业一起协作的。

  在保利模式中,一旦投入对新城的开发,企业与政府之间实质是在构建一种双赢的局面。一方面政府希翼经过底价出让第一块地,基于区域整治和基础设施建造的需要,带动区域发展;而保利地产也希翼能把区域功能做起来,吸引更多的产业和人群。

  此外,新城建造涉及到旧城(村)改造与升级,就必须面临拆迁与人的安置问题。

  在业内看来,珠三角地区农民、原住民是比较幸福的一群人。“我看了这么多的旧改,珠三角区域的方案是比较人性化的。”

  首先,在原有土地被征用之后,要为原住民建拆迁安置房,搬家农民的生存问题,完全不用担心。其次,一般来说,政府征地时,会让原住民保存一些地块,虽然最初出让的地价或许很低,但保存的这些地块现在已经大幅升值,一旦提上开发日程,足够村民分享收益。

  珠三角发达地区几乎所有的村落都有自己的协作社,年底分红比较可观,据当地居民先容,“协作社一年几十上百万的收入,原来的物业还在出租,一旦再搞土地开发,一块地一次分红或许就是几十万。”

  政府此刻针对农民的社会保障体系也比较健全,不必担心延续生活问题。张亮认为,没有多少珠三角农民愿意当市民,他们并不羡慕城市人的生活。

  经过8年的发展,今日的南海新城已成为广州、佛山交接处人气最旺的城市中心。胡在新认为,南海新城的发展说明,有些商机未必是一开始能看清楚的。区域差异化发展、城市群、二线城市的发展,超过了地产行业的预计,也超过了保利的协作伙伴永旺、洲际等的预期。

  作为一个区域变迁的推动者和见证者,保利地产对中国城市群和城镇化的发展抱有很大的信心,胡在新希翼(行情 股吧 买卖点),保利地产在南海的探索可以复制到其他区域和城市,并持续有新的因素加入。

  “城市群的发展,以一个大城市为核心,它的周边城市就稍显暗淡,但它们经过差异化可以生存。”张亮认为,如果发展办事业和第三产业,佛山拼不过广州。但佛山有非常强大的工业和制造业,首要是家电(行情 专区)、家具轻工业为主体,而一汽大众生产基地的引入,使这种规模化、产业化的程度更提高一步。

  据先容,保利在佛山的第二个新城佛山新城定位为中德办事区,打造基于工业的研发、技术升级相干的咨询办事产业,已写入佛山市未来二十年的经济发展规划。

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